北京买房：理清思路，购房建议

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

章哥好，我看到西城中加大厦的房子便宜很多，是什么原因呢？

A：

1、中加大厦也得7万呢吧，不算太便宜，能有现在的价格已经很不错了。毕竟是西城的70年产权，房价中也是包含着学区溢价的。

2、只能说相对便宜吧，主要原因就是地段儿太好了，风水宝地。最早这里是右安门角楼，军事重地。后来是打靶训练场，再后来才开发成商住公寓，金角银边，公寓都得选这种好地方。

北京的这种70年的商住公寓都差不多，曾经非常的受追捧，但风口过了就都一般了，走势全都差不多。东西海的就是多了学区溢价，其他也没什么。

3、这就是房产性质的原因。打个比方吧，北京买房：理清思路，购房建议挺好的一块高档布料，最好是给做成西服，这样能永远不落伍。但裁缝在当年想多卖钱，所以给做成了唐装，那风口过了就过时了呗，受众群体少，价格也就走弱。商品价格是由供需关系决定的。

4、其他没什么原因了，开发商也挺好，密云首富，中加是他的第一桶金，卖的挺好的。有一阵子说是物业不太好，老打业主，弄的有人还悬赏宝马抓凶手来着。现在应该好多了，各项正常。

对了，中加前几年老有传闻要拆迁，我认为不是真的，但具体怎么回事儿我也不知道，没问过。

5、基本就这情况，没什么特殊原因，北京所有的公寓都这样儿，中加不特殊。

仅供参考。

二

上次咨询您朝阳那些保障房，我看了一圈，觉得也不太合适，还耽误了积分时间，所以我还是想以积分落户为主。买一套300左右的房子，出租加最好能保值的。看您之前推荐我亦庄，花梨坎附近。亦庄我看了，我能够得的着的就是地铁边上的开间，感觉不太喜欢。花梨坎感觉挨着机场噪音大。

另外我还看了通州，回龙观和西红门的房子。通州，武夷花园那边能够的上的，离地铁都远，还有溢价，感觉都不太合适。我之前看了通州八通线地铁边上的房子，梨园有一个小区2010次新（新通国际花园），我打算做为备选。

西红门重点看了地铁边上的不带电梯兴海家园和次新鸿坤礼域府、大满惯。回龙观我重点看了地铁边上不带电梯龙博苑、龙锦苑朝南和南北的一居，次新带电梯融泽、矩阵、领秀慧谷，流星花园和立水桥地铁边上北京北、合立方。

出租的话，回龙观和立水桥那边的租金相比较高些。就保值来说，麻烦您帮忙建议一下，通州梨园、西红门、回龙观和立水桥，我说的这几个小区，麻烦您给排排序。

1、出租加保值，谁都这么想，但预算不太高的话真不好各项兼顾。打个比方这就跟吃饭似的，预算高了怎么都好办，但不高的时候也希望色香味俱全 营养健康，不太容易吧。

租金算消费，是计入CPI的，保值算投资，各国都不计入。所以这俩要求是相悖的，租金高的通常升值慢，这才显的租金高。再者郊区的租金一般都偏低，像回龙观天通苑这种归为市区的还好，其他的一般都略低，并不代表升值好。

2、具体房源我无法评价，不到现场的话看户型图都没用。如果不看具体房源，那肯定是先看回龙观，之后天通苑，也就是北边的。当然如果能买到北京北这种更好，合立方就算了，这都不是一种产品。

礼域府和其他的也都不是一码事儿。这还是再看看吧，捡到篮子里的可以说都算菜，但也总得先想好了吃什么吧？

3、总之先看北京北，没合适的看回龙观，之后天通苑，再之后的就算租售比吧。我这看的也有点儿乱，先再多考虑一下吧，没必要这绕着北京城找房子，太累了。

三

我本不太想居住五环外，理想是北边五环内，但如舍不得玺源台的话，500万预算又只能五环外。但正如您说的，房子是用来住的，所以第一方案还是想卖掉玺源台（我家同户型2023年成交价980、965，之后没成交记录，中介说现在920-950之间）换一套奥森亚运村区域三居。

结合这个预算看了澳林春天、荣尊堡国际俱乐部公寓、保利金泉，很喜欢荣尊堡国际俱乐部公寓，但又担心不知道公寓房将来趋势如何？从保值增值会不会趋弱？然后手里的钱再购买一套东西海核心位置老破小出租将来给孩子。第二方案，不卖玺源台继续出租将来给孩子，现手里预算500万买常营次新三居。

家庭情况，孩子两年后高考，我两年后退休，家人八年后退休。对房子要求，居住舒适，地铁方便，暂不需要学区。请您帮忙分析一、二方案，如选第二方案，常营有哪些推荐？如选第一方案，荣尊堡国际俱乐部公寓能否考虑购入？或还有其他哪些推荐？再次期待您的回复。

1、五环外未必比五环内便宜，尤其是北部，五环外的高档小区有的是。

2、荣尊堡挺好的，居住的性价比高，当年能住在这里的非富即贵，身份的象征。公寓房将来的趋势，大概率还跟之前差不多呗，能跟上大盘走势就算赢。反正之前这些年是一直趋弱的，这种公寓都差不多。不过房子是用来住的，公寓的优势就是性价比高，看自己重视什么了。

3、东西海核心位置的老破小出租？这么干的不多，想好了再买吧。现在占坑儿房的溢价率仍然在30%左右，热门的40%也正常，收租金的话那就少了这些呗，算好了。另外明年之后就是确定的拐点了，如果没有政策支持，溢价部分有可能受影响。

把房子留给孩子是应该的，但最好也想好了人家到时候是否觉得合适，毕竟还十多年才用得上学位呢。十多年前的公寓正是受追捧的时候，谁都知道风口过了会走弱，但也没想到能弱到今天。学区房也参考一下公寓吧，都是功能型房产，可以借鉴。

4、第二方案那就找当地中介吧，只有他们有房源，这些具体的要求也只有他们熟悉。常营也没什么学区，更没有溢价，性价比都正常。

5、简单就这情况，我不好推荐，还是看自己的想法吧。公寓没什么不能买的，房子是用来住的，其他的都是附属品。

四

我是一直住在丰台老破小，现在准备养老房，昨天晚上看贝壳突然发现长丰园了。我以前一直以为这里都是小产权呢，没想到也有大产权的，价格还非常低，仅仅是郭公庄的一半不到。

我知道是因为这里没地铁，还是特别乱的城中村，但说实话我挺喜欢这种地方的，有公园也物价便宜，热闹。而且是房价太便宜了，算性价比高的吧？能买吗？

1、长丰园一直就是大小产权都有的，旁边儿的明春苑也是。有一部分是彻底的小产权，也有一部分是历史遗留问题，等着解决呢。

2、这跟郭公庄的不太好比，都不是一个行政区。可以跟东边的西红门相比，同等的房子低了至少20%以上，是挺实惠的。

性价比还行，租售比肯定在700之下，在北京算合适的。或者说是没什么泡沫，经济实惠，居住角度不吃亏。该买就买呗，只要能接受这环境就挺合适的。

但在投资角度的期望值别太高，这地段儿特殊，属于三区交界，大兴不爱管，丰台管不着，房山则没关系。主要是被三面的铁道线 五环 京良给包围了，不太好规划和各方配合。但房子是用来住的，居住角度不吃亏。

3、说实话我也挺喜欢这种地方儿，确实是生活成本低还热闹。这也就是我们家其他人不爱去住，否则我也找这种城中村，烟火气足。

五

想咨询您购房问题。现金400万，贷款最多200万，不考虑上学，想买一套双井板块的两居，用途出租及保值，五到十年会考虑置换。清河板块有合适的吗？或者您有推荐的板块吗？

1、提醒一句，在预算不是太高的情况下，出租和保值是相悖的，不可兼得只能取舍。租金属于消费，是要计入CPI的，而保值这就属于投资了。一般来说如果某个小区或房源的租金收益高，那很可能是因为升值慢造成的，房价不涨而租金涨，所以就显的收益高了。

这就跟股票的市盈率似的，市盈率高未必是好事儿，有可能意味着风险，但市盈率低通常都是因为涨不上去。清河有合适的，这也找当地中介呗，他们有的是房源，五环外还没限制。

2、600万，通常建议是先看朝阳北部呗，四环外为主，亚运村望京新北苑等地，没合适的一般才往南看呢。这价位在双井能买到算稳妥的，但不好买到多合适的。或者说能买到租金合适的，但保值升值好的通常都比较贵了，选择不太多。这看自己的喜好吧。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！