房价腰斩承接大城市外溢需求的小城何去何从？

本报记者陈雪波卢志坤眉山报道

“今年成都取消了限购，来视高看房子的人确实少了一些。”近日，视高的一位置业顾问向《中国经营报》记者表示，成都楼市政策间接影响了视高楼市。

视高街道位于四川省眉山市仁寿县，受益于毗邻省会成都，视高楼市在2019年前后曾高歌猛进，平均房价在几年时间里从4000元/平方米一度涨到15000元/平方米。但随着房地产市场下行，2022年开始视高楼市随之回落。同是因临近大城市而催热房地产，视高常常被人与紧邻北京的燕郊作比较。今年4月，成都市彻底取消限购，视高自此失去了此前的“不限购”买房优势。

最近视高楼市表现如何？此前已交房的小区人气怎么样？当地发展了哪些产业？就此，记者于近日走访了视高楼市。

8年楼市过山车

“这个业主在2021年买这套房子时总价70多万元，到现在还有45万元贷款没还，但现在他的房子挂牌价只有35万元。”视高房地产中介冀旺（化名）向记者介绍了天府创新中心小区的一套62平方米的房子。站在这套房子的阳台上能远观天府大道的景色，但室内还没有装修。冀旺告诉记者，在视高，像这样价格“腰斩”的房子不在少数，但这样的价格未必能很快吸引来接手的人。

记者查询发现，天府创新中心小区在2021年时的新房单价达到了11500元/平方米，但目前的小区二手房单价在5600元/平方米左右，不到3年前价格的一半。

视高楼市的狂飙突进要从8年前说起。2016年10月，成都楼市开始限购，在成都购房需要有户口、社保年限等相应要求。与此天府新区成都片区也进入快速发展期，兴隆湖周边迎来了高楼大厦和打工人，附近房价在2020年前后达到了30000元/平方米。

视高虽然不属于成都，但距离成都的兴隆湖只有20公里，二者有宽阔的天府大道相连。视高在高光时引来了众多大型房地产公司落地项目，保利、万科、新城控股、碧桂园、领地……

2017年5月5日，眉山视高镇104.98亩住兼商用地以2893元/平方米的价格成交，竞得者是保利，这个地块溢价率竟高达305%。

接下来的数年间，几平方公里范围内矗立起了密集的楼栋，新房价格也来到了13000元/平方米—17000元/平方米。因与成都的一些区域同属于“四川天府新区”，当时视高一些楼盘的宣传中，常常故意模糊其与成都的界限。

彼时，来到视高买房的多是看好成都楼市，但没有成都购房资格的人。也有不少外地人不远千里来视高，在此购房投资或养老，其中“新西兰”（新疆、西藏、甘肃、宁夏、青海等西部省份）人群占多数。

最近两年，成都逐步放宽购房资格，特别是今年4月28日，彻底取消了所有购房资格限制，视高的次新房价格陆续跌至4000元/平方米—6000元/平方米。最近一年来，视高已经极少有新房取证。

在法拍平台也能看到大量视高房源。比如，房价腰斩承接大城市外溢需求的小城何去何从？一套于2023年12月9日成交的视高街道百花大道566号房源最终成交价为48.05万元，而其原价曾高达145.42万元。但更多的视高法拍房源命运甚至更糟，即使临近拍卖时间也无一人报名。

生活配套设施未完善

记者在天府创新中心小区、天府中心城小区的院子里能看到整齐的小区绿化和运动器材，虽然交房已经一年多，白天在小区里依然很难看到有住户走动，十分冷清。小区一位清洁工告诉记者，这里面住的人确实不多，其中大部分是外地人。

住客稀少是视高天府大道西侧片区的普遍现状。记者咨询当地多位房产中介人员，他们告诉记者，交房两三年的小区，入住率也只有10%左右。

记者观察发现，当地有大量已交房小区的出入口鲜有人员出入。整栋的住宅临街阳台空空荡荡，交房时开发商逐户悬挂的红色中国结还未被换掉，已经褪色。三十多层高的楼栋空调外机平台只零星放了两三台机器。

尽管多数小区都配建了临街商铺，但其中只有少数五金店在营业，便利店则很难看到。街道上偶尔有挂着成都牌照的汽车驶过，少有行人。夜幕降临后，多数小区隐入夜色，甚至一些小区外的马路路灯也没有开，整条街道十分寂静。

不过，视高也有其热闹的一面。视高天府大道西片区的居民，购买生活用品、聚餐、娱乐往往需要驱车向东横穿天府大道，到视高的钢铁片区。钢铁片区是视高本地人所聚居的区域，有商场、公园、大学，街道上颇为热闹。但因这个片区中有大量的拆迁安置房小区，所以很多房产中介不屑一顾。

记者走访了位于钢铁片区附近的环天山屿城项目售楼处，该项目的售价依然坚守在11000元/平方米。不过，记者走访该项目期间，偌大的售楼处里只有一组手持相机的房产自媒体工作人员在听置业顾问讲解。该项目置业顾问告诉记者，现在的客户中还是以“新西兰”人群为主。在成都不限购之后，客户明显少了一些。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，面对诸如视高、燕郊这样临近大型城市的小镇，普通购房者应该保持一定的警惕，比如购房者应该审慎评估区域的发展前景和潜力，一些地区可能面临发展瓶颈，无法持续吸引人口和产业，购房投资的回报可能不如预期。

购房者需要考虑区域的基础设施和公共服务配套情况，如果基础设施不完善，交通、教育、医疗等公共服务水平低下，可能会影响居住体验和生活质量；另外，购房者也应该关注相应区域的就业机会和产业结构，如果地区缺乏多元化的就业机会和稳定的产业支撑，可能会导致就业困难，影响购房者的收入来源和未来发展。

产业导入尝试

当然视高也并非只有房地产。

从设立天府新区眉山片区开始，视高就开始进行多元产业导入，很多开发商进行住宅开发的同时也会带来产业园项目。联想叠云创新科技园、川港合作示范园、法国勒芒文化体育园区、中粮加州智慧城、中日国际康养城……众多产业园开始进入视高。在2020年、2021年，四川天府乐高乐园和小猪佩奇乐园也相继在视高开工。

这里的公共交通也在以肉眼可见的速度升级。连接成都地铁站的市域铁路S5线已经在建设中，预计将在2026年具备运营条件，这条铁路未来会途经视高直达眉山市主城区。

沿着天府大道视高段一路向南，可以在道路两侧看到成排的玻璃幕墙写字楼，酷似一线城市的中央商务区。但目前这些写字楼很少能看到职员出入。四川天府乐高乐园和小猪佩奇乐园则一度陷入停工。

不过，视高的产业拓展仍在继续。今年1月，天府新区眉山党工委管委会的官方微信公众号发布《2024年眉山天府新区发展机遇清单》，其中大量涉及视高的高端制造产业，包括新型显示及配套产业园建设项目、电子元器件产业园区、智能机器人产业园区、无人机产业园区、先进光纤光缆研发制造配套项目、导线电缆制造项目，计划在视高落地。

视高应该如何更好地进行产业导入？关荣雪建议，需要进行深入的产业调查和定位，了解视高的资源优势、人力资源、市场需求等因素，并结合当地实际情况，确定适合发展的产业方向。另外，视高可以尝试通过打造产业集群来吸引企业和人才，通过提供专业的产业园区、税收优惠、科研支持等政策措施，吸引相关产业企业入驻，形成产业上下游的协同效应。