公司观察地产类上市公司转型三大路径浮现差异化背后各有考量

7月8日，格力地产官宣对原重大资产重组方案进行重大调整，上市公司拟置出所持有的上海等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于51%股权。由此，格力地产转身投向零售赛道，被市场冠以“免税新贵”的预期，公司股价一字涨停。

在这轮房地产企业转型潮中，此前已出现置出地产业务相关案例，虽然转身轻资产，但依然是围绕物业等地产链条来运营。

最典型的是北京国资房企华远地产。4月时公司就筹划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市华远集团。通过交易，将名下房地产开发业务相关资产负债置出，进而聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。

港股美的置业紧随其后，6月时宣布将房地产开发及销售业务进行内部重组，由私人公司持有这部分业务，进而将重心转移到轻资产模式，专注经营性业务，包括物业管理服务、商业物业和产业园设计、运营服务以及房地产科技等。

从披露情况来看，前述企业在房地产开发业务方面既没有项目烂尾，也没有债务爆雷，但都放弃了原有的地产开发业务。从路径选择看，“去重取轻”成为共同特征：运营方面聚焦轻资产业务，推进转型；财务方面降低企业的杠杆率及负债水平，尤其是减轻偿债压力，助力地产企业增强抗风险能力。

与华远地产、美的置业等相比，格力地产的转型更有“脱胎换骨”的意味。主业转向免税业务，会更有利于提升上市公司资产质量和盈利水平，增强现金分红能力，这与资本市场的价值取向相一致。

此类资产进退与腾挪之外，还有一种模式并进。北京民营地产公司万通发展日前启动作价3.24亿美元收购索尔思光电1.24亿股股份事项，以切入光模块领域，推进通信与数字科技领域发展。从二级市场表现来看，资金对这种跨界并购暂持谨慎态度。

同样是地产公司，为何会分化出格力地产式、华远美的式、万通发展式这三种不同的转型路径呢？这一方面取决于各自所锚定的发展战略，另一方面也与各家资产负债结构以及股东实力密不可分。

以地产债务剥离为例，债权人的首肯前提就是负债的转移不能影响到债务偿还。格力地产、美的置业、华远地产等公司控股股东或实控人都实力不俗，这使地产业务剥离之路能更为顺畅。而对于万通发展及其控股股东嘉华控股来说，无论从自身资产负债结构来看，公司观察地产类上市公司转型三大路径浮现差异化背后各有考量还是从股权质押、被列被执行人等因素来看，承接条件都不能达标。

这种转型之路，也非一帆风顺。以格力地产为例，就因为深陷立案调查风波暂停了重组，相关进展一波三折。近日还出现了锋龙股份等其他产业上市公司资产置入和置出终止等案例，昭示出此类运作的诸多不确定性。

不过相对于“变化”所面临的不确定性，市场往往更担忧“不变”。房地产行业的整体挑战也依然存在，尤其在重资产、重信用的模式下，这对于企业资金链的占用较大，市场竞争风险也较大。

因此，即便存在诸多不确定性，市场依然往往会对房企相关运作产生新期待。毕竟，对于公司运营来说，这有利于削减不必要的杠杆，优化资产负债表，减少“船大难掉头”的烦恼；对于资本市场来说，也有利于融入提质增效的洪流，并借助分红等工具实现投资者回馈。

从未来趋势看，后续可能还会有更多地产公司采用类似做法筹备转型。北京国资房企金融街今年6月底就在互动平台表示，正在持续关注城市更新、长租公寓、轻资产运营等创新性投资业务。典型案例树立起来之后，面对地产新周期，其他各地产公司会选择哪种路径谋求转型，还是会衍生出某些更多元化或创新性的新路径，值得关注。

可以肯定的是，后继者也都将是依托各自条件进行多方利益新权衡。这个过程中，也会有不少挑战摆在面前。

比如，对于没有新资产注入的案例来说，剥离地产主业后，将如何应对萎缩的营业收入规模问题。再比如，部分房企代建等轻资产类业务才刚刚起步，远未给公司带来直接收入，新的增长点是否能生根发芽、开花结果，还有各种不确定性。

从这个角度说，甩掉“包袱”，驾驶“轻舟”之后，如何穿越留存产业或者最新注入资产的产业周期，寻得安全陆地之后又该如何培育新的增长曲线，依然是房企找到转型三大路径之后，未来需要面对的难题。